15 донецьких прокурорів перейшли на «службу» в ДНР•  До Нового року львів’яни знатимуть, з яким інтервалом їздять маршрутки•  Китай спростував російську брехню про Україну•  Контррозвідка СБУ затримала двох мародерів, які видавали бійців українського батальйону•  Оприлюднено переговори російських спецслужб, які планували викрадення українського літака•  Ще одна країна ратифікувала Угоду про асоціацію України з Євросоюзом•  Чи зважаться львівські перевізники зі своєї кишені заплатити за трафарети з підсвіткою номеру маршруту•  Активісти не пускають глядачів на концерт Кароліни Куєк, скандуючи: «Лорак – путінська к*рва»•  Україна – країна вільних людей, які будуть відстоювати свою свободу, – 11-річний хлопчик створив патріотичний мультфільм•  Україна відключила дві лінії, що постачають Крим електроенергією•  
04.04.2013   15:16 Ольга Ткаченко

До 90% вартості об’єкта нерухомості в цілому формує перший поверх

Хто проводитиме нову оцінку скандального універмагу на Шевській, 1 стало відомо ще в середині березня. Виграло конкурс ТзОВ «Гал-світ». Як повідомлялося раніше, протягом 10 днів від укладення договору з орендарем приміщень оцінку повинні уже провести. 

Однак, як стало відомо «Погляду», договір із орендарем приміщень на вул. Шевській, 1 – а це АТЗТ «Львівський універмаг «На ринку», фірма «Гал-Світ» підписала лише цього тижня. Тому, зважаючи на резонанс довкола ціни приміщень універмагу в центрі міста, «Погляд» вирішив розпитати про критерії оцінювання майна, його вартість у Львові у заслуженого експерта-оцінювача, керівника представництва оцінювачів у Львівській області, директора ТзОВ «Гал-світ» Ігоря Гохберга. 

- Попередня оцінка приміщень на вул. Шевській викликала значний суспільний резонанс, багато-хто не погоджувався з цією сумою, яку представив попередній оцінювач…

- Єдиним судженням про вартість, згідно з чинним законодавством, є звіт про оцінку майна. Тому більше, чи менше – це питання лише оцінки. І наскільки мені відомо, вона пройшла позитивне рецензування. Друга справа – ціни у Львові дуже різняться. Навіть, подивіться, на будь-якій вулиці – перший поверх 50 -60 тис грн. за метр квадратний, але другий поверх – дорожче ніж за 16 тисяч грн. ви не продасте при чому в тому самому місці. Це якщо йдеться про нежитлові приміщення.

В цьому випадку – універмаг на Шевській. Але які там приміщення? По перше, в пропозиції були не торгові приміщення. По-друге, в пропозиції не було першого поверху. Тобто що ми маємо – підвали і вищі поверхи. Це вже мінус. Другий мінус, який є в об’єкта - пам’ятка архітектури. Це не може бути плюсом, тому що виникатимуть питання збереження історичного нашарування, будь-які зміни треба узгоджувати. А це додаткові навантаження на підприємців. Також у цьому приміщенні колись був суд. Це фактично старі офіси, де вигоди в кінці коридору. Тому не можна говорити – чи багато, чи мало. Треба вникнути в суть об’єкта, дивитися на ринкові ціни, а тоді робити висновки. Я багато разів зіштовхувався з випадками, коли на перший погляд здавалося, що дуже добре приміщення. А коли вникли в суть, то побачили що це не зовсім так. 

- Тобто для комерційної нежитлової нерухомості найдорожче – це перший поверх?

- В оцінювачів є певна аксіома. Ціну формують три речі – місце, місце і ще раз місце.
Перший поверх формує до 90% вартості об’єкта в цілому, тому що площі першого поверху - це є магазини. Якщо людина придбала перший поверх, то торгові приміщення може сформувати і на другому поверсі. Але магазин на другому поверсі – це вже смішно, це не офіс.

Маючи перший поверх, можна зробити хороший вхід в підвал, і облаштувати там заклад громадського харчування. Наскільки мені відомо, зробити окремий вхід в підвал на Шевській, неможливо. Тому, як правило, в об’єктах, які продаються на ринку, оцінюється площа першого поверху. Підвал, якщо в нього не можна зробити окремий вхід, нікого не цікавить, він іде як бонус.

- Та все ж ріелтери дають оцінку комерційної нерухомості в центрі міста від 3 до 5 тисяч доларів за метр кв. чи погоджуєтеся ви з такими цифрами?

- Я цілком з ними згодний, але про які приміщення ідеться? Перше, це перший поверх, по-друге, площі в межах першого львівського кільця. Це мій особистий висновок. Кільце проходить від Оперного театру, по Городоцькій, до пам’ятника Іванові Франкові, далі по вулиці Стефаника, Дудаєва, проспект Шевченка, Івана Франка і замикається на проспекті Свободи. Це прохідні вулиці, перші поверхи так і коштують. Все що далі стає дешевшим.

У Львові найбільш дорогими є не площа Ринок, а проспект Свободи та проспект Шевченка. Так, там ходить найбільше людей. Що цікаво, ліва сторона проспекту Шевченка, (з боку прокуратури, - ред.) дешевша, ніж права. Більше людей ходять по правому боці. Відповідно найдешевші приміщення у всіх непрохідних місцях. Наприклад, вулиця Мартовича – центр міста – ви бачили там хоч один магазин? Порівняйте вулицю Мартовича і вулицю Дудаєва. Навіть в межах центру – дорожчими є місця, де є потенційні споживачі послуг. Щодо віддлених районі - те саме. До прикладу, на Сихові є офісне приміщення - в одному й тому ж будинку популярне кафе та магазин плитки. Люди там бувають, але вхід до саме цього приміщення – з тупика. Тому там більше ніж півроку орендарі не сидять.

- Коли і в яких випадках потрібно проводити оцінку майна? 

- Державне комунальне майно оцінюється обов’язково з метою оренди і з метою продажу. В мене на підприємстві це не забирає навіть 10 % робіт. Для моєї фірми це швидше за все іміджева річ. На ринку достатньо замовників, які зацікавлені у ринковій вартості. Насправді найбільш чисельні замовники – це фізичні особи, які продають, купують, оформляють договір дарування і, звичайно, спадщини. Друга велика група – це є юридичні особи недержавної форми власності, які також хочуть продати об’єкт, або здати в оренду. 

- Яка зараз цінова тенденція на ринку нерухомості?

- Залежно, яка нерухомість. Наприклад, стосовно житлової нерухомості, то там ринок прозорий - і всім усе зрозуміло. А ви скажіть скільки коштує завод, чи лінія по переробці зношених автошин? Тобто у важких випадках ідуть до нас, бо ріелтери знають лише житло. Натомість ринок нежитлових приміщень стоїть. Вони не користуються попитом – і це проблема у нас. Об’єкти неліквідні і не тільки у Львові.

Для того, щоб продати, потрібно знижувати вартість. Ринок нежитла у нас стоїть, тому, що економіка заморожена. Вона навіть не охолоджена, а заморожена. Така економіка не потребує площ. Падіння виробництва у січні-лютому місяці цього року прирівнюють до того, що було в січні-лютому 2009. Куди ще далі падати? Якщо нема економіки, відтак немає приміщення, які генерують доходи. Адже ринок формує покупець. Тобто людина з грошима, а їх дуже мало. 

Фото: stina.org.ua