04.04.2013   15:16 Ольга Ткаченко

До 90% вартості об’єкта нерухомості в цілому формує перший поверх

Хто проводитиме нову оцінку скандального універмагу на Шевській, 1 стало відомо ще в середині березня. Виграло конкурс ТзОВ «Гал-світ». Як повідомлялося раніше, протягом 10 днів від укладення договору з орендарем приміщень оцінку повинні уже провести. 

Однак, як стало відомо «Погляду», договір із орендарем приміщень на вул. Шевській, 1 – а це АТЗТ «Львівський універмаг «На ринку», фірма «Гал-Світ» підписала лише цього тижня. Тому, зважаючи на резонанс довкола ціни приміщень універмагу в центрі міста, «Погляд» вирішив розпитати про критерії оцінювання майна, його вартість у Львові у заслуженого експерта-оцінювача, керівника представництва оцінювачів у Львівській області, директора ТзОВ «Гал-світ» Ігоря Гохберга. 

- Попередня оцінка приміщень на вул. Шевській викликала значний суспільний резонанс, багато-хто не погоджувався з цією сумою, яку представив попередній оцінювач…

- Єдиним судженням про вартість, згідно з чинним законодавством, є звіт про оцінку майна. Тому більше, чи менше – це питання лише оцінки. І наскільки мені відомо, вона пройшла позитивне рецензування. Друга справа – ціни у Львові дуже різняться. Навіть, подивіться, на будь-якій вулиці – перший поверх 50 -60 тис грн. за метр квадратний, але другий поверх – дорожче ніж за 16 тисяч грн. ви не продасте при чому в тому самому місці. Це якщо йдеться про нежитлові приміщення.

В цьому випадку – універмаг на Шевській. Але які там приміщення? По перше, в пропозиції були не торгові приміщення. По-друге, в пропозиції не було першого поверху. Тобто що ми маємо – підвали і вищі поверхи. Це вже мінус. Другий мінус, який є в об’єкта - пам’ятка архітектури. Це не може бути плюсом, тому що виникатимуть питання збереження історичного нашарування, будь-які зміни треба узгоджувати. А це додаткові навантаження на підприємців. Також у цьому приміщенні колись був суд. Це фактично старі офіси, де вигоди в кінці коридору. Тому не можна говорити – чи багато, чи мало. Треба вникнути в суть об’єкта, дивитися на ринкові ціни, а тоді робити висновки. Я багато разів зіштовхувався з випадками, коли на перший погляд здавалося, що дуже добре приміщення. А коли вникли в суть, то побачили що це не зовсім так. 

- Тобто для комерційної нежитлової нерухомості найдорожче – це перший поверх?

- В оцінювачів є певна аксіома. Ціну формують три речі – місце, місце і ще раз місце.
Перший поверх формує до 90% вартості об’єкта в цілому, тому що площі першого поверху - це є магазини. Якщо людина придбала перший поверх, то торгові приміщення може сформувати і на другому поверсі. Але магазин на другому поверсі – це вже смішно, це не офіс.

Маючи перший поверх, можна зробити хороший вхід в підвал, і облаштувати там заклад громадського харчування. Наскільки мені відомо, зробити окремий вхід в підвал на Шевській, неможливо. Тому, як правило, в об’єктах, які продаються на ринку, оцінюється площа першого поверху. Підвал, якщо в нього не можна зробити окремий вхід, нікого не цікавить, він іде як бонус.

- Та все ж ріелтери дають оцінку комерційної нерухомості в центрі міста від 3 до 5 тисяч доларів за метр кв. чи погоджуєтеся ви з такими цифрами?

- Я цілком з ними згодний, але про які приміщення ідеться? Перше, це перший поверх, по-друге, площі в межах першого львівського кільця. Це мій особистий висновок. Кільце проходить від Оперного театру, по Городоцькій, до пам’ятника Іванові Франкові, далі по вулиці Стефаника, Дудаєва, проспект Шевченка, Івана Франка і замикається на проспекті Свободи. Це прохідні вулиці, перші поверхи так і коштують. Все що далі стає дешевшим.

У Львові найбільш дорогими є не площа Ринок, а проспект Свободи та проспект Шевченка. Так, там ходить найбільше людей. Що цікаво, ліва сторона проспекту Шевченка, (з боку прокуратури, - ред.) дешевша, ніж права. Більше людей ходять по правому боці. Відповідно найдешевші приміщення у всіх непрохідних місцях. Наприклад, вулиця Мартовича – центр міста – ви бачили там хоч один магазин? Порівняйте вулицю Мартовича і вулицю Дудаєва. Навіть в межах центру – дорожчими є місця, де є потенційні споживачі послуг. Щодо віддлених районі - те саме. До прикладу, на Сихові є офісне приміщення - в одному й тому ж будинку популярне кафе та магазин плитки. Люди там бувають, але вхід до саме цього приміщення – з тупика. Тому там більше ніж півроку орендарі не сидять.

- Коли і в яких випадках потрібно проводити оцінку майна? 

- Державне комунальне майно оцінюється обов’язково з метою оренди і з метою продажу. В мене на підприємстві це не забирає навіть 10 % робіт. Для моєї фірми це швидше за все іміджева річ. На ринку достатньо замовників, які зацікавлені у ринковій вартості. Насправді найбільш чисельні замовники – це фізичні особи, які продають, купують, оформляють договір дарування і, звичайно, спадщини. Друга велика група – це є юридичні особи недержавної форми власності, які також хочуть продати об’єкт, або здати в оренду. 

- Яка зараз цінова тенденція на ринку нерухомості?

- Залежно, яка нерухомість. Наприклад, стосовно житлової нерухомості, то там ринок прозорий - і всім усе зрозуміло. А ви скажіть скільки коштує завод, чи лінія по переробці зношених автошин? Тобто у важких випадках ідуть до нас, бо ріелтери знають лише житло. Натомість ринок нежитлових приміщень стоїть. Вони не користуються попитом – і це проблема у нас. Об’єкти неліквідні і не тільки у Львові.

Для того, щоб продати, потрібно знижувати вартість. Ринок нежитла у нас стоїть, тому, що економіка заморожена. Вона навіть не охолоджена, а заморожена. Така економіка не потребує площ. Падіння виробництва у січні-лютому місяці цього року прирівнюють до того, що було в січні-лютому 2009. Куди ще далі падати? Якщо нема економіки, відтак немає приміщення, які генерують доходи. Адже ринок формує покупець. Тобто людина з грошима, а їх дуже мало. 

Фото: stina.org.ua